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金九银十惨淡开场:三四季度房地产**逆风已现

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  一线城市新房成交面积同比跌幅近六成,楼市“金九银十”黯淡开场。

  相关研究机构发布数据显示,9月上半月,所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积同比减少34%。其中,一线、二线城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别达59%、32%。

  “金九银十”成色不足

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  一线二线城市成交量出现大幅下滑。易居研究院发布报告称,9月上半月,所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1080万平方米,环比增加4%,同比减少34%。这种表现仅好于春节前后的淡季和今年8月的高温淡季。

  值得注意的是,9月份上半月从环比变动情况来看,一线、二线、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为:14%、-1%和8%,同比跌幅分别为59%、32%和30%。

  中信建投首席地产业分析师陈慎表示,他的团队跟踪的51城和全部79城数据显示,今年七月、八月和九月三四线城市成交量基本回缩到了2015年同期水平。

  另有数据显示,三四线城市成交量已经占到全国成交量的77%,部分原因也是因为一二线城市成交量下降所致。

  中原地产分析师张大伟认为,一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,最近3年,15个热点城市首次出现全面停涨,并终于首次出现了全面的下调。最近几个月,三四线城市成为去化库存主力军。

  房贷利率上浮成为另一大重要变量。融360数据显示,1-8月全国首套房平均利率“八连升”,升至基准利率的1.04倍,全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率。

  本周,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等多个城市的商业银行明确提高首套房贷款利率,上浮5%至10%成主流,同时各地监管部门严查消费贷变相进入楼市的行为。

  对此,中国央行营业管理部表态,房贷利率调整是银行在严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为。

  首创证券分析师韩笑认为,考虑到二三线城市的高成交比重,房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用,短期定向加息效应升温将显著影响成交意愿;同时,近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间。

  可见,今年的“金九银十”很可能成色不足,这提前为市场刮来一阵冷风。

  开放商信心“回落”

  “金九银十”黯淡开场,预示三四季度房地产投 资逆风已现。

  渣打银行发布了一份最新调研报告显示:开发商信心明显出现回落趋势。

  开发商所担忧的问题包括如下几方面:

  1、销售前景转淡、融资趋紧致使建设前景更为谨慎,为2017年下半年房地产投 资增速蒙上阴影。

  2、房地产销售降温、融资成本开始上升、开发贷和房贷收紧可能对下半年的房地产投 资增速造成影响,并遏制下半年房价上行,持续紧缩政策也可能加剧房地产行业面临的不利环境。

  3、下半年全国房地产交易量可能减速,因为支撑一季度靓丽房屋销售数字的二、三线城市房屋销售在二季度失去了动力。

  实际上,楼市调控悄然扩围,特别是中西部城市大幅加码。

  据华尔街见闻了解,下半年超过20个城市出台房地产市场“加法”政策,包括防止消费贷和信用卡借款流入房地产市场、增加限价商品房供应、推进限地价限房价项目、停止办理实行的“商转公”贷款业务、限购门槛升级、差别化房贷政策、调整土地交易规则、增加一二线城市土地供应等。

  业内人士表示,中西部城市和三四线城市已成为调控频繁区域,根据3-6个月的政策作用周期,政策效果最快将在今年年底出现。

  穆迪发布报告称,未来6~12个月房地产开发商将面临挑战。由于调控措施持续收紧,预计年内中国房地产销售增速会继续放缓。截至8月25日,13家受评开发商的评级展望为负面,占受评中国开发商的25.5%。

  积极拿地的背后,大型房企开始出现微妙的态度变化。比如,恒大在半年报中称,准备在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。融创中国在半年报中称,上半年土地公开市场热度不减,出于谨慎考虑,大幅减少在土地公开市场拿地。

  渣打报告的调研中,受访开发商特别指出了对销售前景转淡、融资趋紧的忧心。近期上市房企财务数据也印证了这个担忧。今年上半年,66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主,取得银行借款规模6354亿元,同比上升32%。

  根据广发证券(000776,股吧)研究团队了解,上半年银行信贷资源也多向大中房企倾斜,从现金流量表中也能看到,大中房企取得银行借款的增速较高,而小房企甚至出现了同比下降,行业目前强者恒强的竞争格局加剧。

  此外,债券融资较去年和前年出现大幅缩水。今年上半年,66 家A股上市房企债券融资规模仅405亿元,同比降幅高达70%;而去年和前年债券融资整体规模分别高达1992亿元和前年1723亿元。


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